생숙 10월부터 부과되는 이행강제금 어떻게 해

생활숙박시설의 숙박업 신고가 의무화되며 거주자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 집도 아닌, 숙박시설도 아닌 생활숙박시설(줄여서 생숙이라고 합니다.) 은 호텔과 오피스텔을 결합한 형태로 '주택법'이 아닌 '건축법'을 적용받아 주거가 불가하지만 전매제한 등 규제가 없어서 부동산 상승기에 투자가 몰렸었습니다. 오는 10월 14일까지 숙박업으로 신고를 하지 않으면 소유자들은 이행강제금을 내야 하는 상황이어서 생숙과 이행강제금에 대해 이야기하겠습니다. 

생숙(생활숙박형 오피스텔) 10월 이후 어떡하냐

1. 정부가 올해 10월 중순부터 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설에 이행강제금을 물리기로 했습니다. 이전까지만 해도 건축법령상 규제가 딱히 없어 숙박업소 말고 주택으로 이용하는 경우가 많아 2∼3년 전 정부 규제를 피해 인기리에 많이 팔려나간 생숙이 애물단지가 되고 있습니다

 

2. 국회 국정감사에서 생숙이 부동산 시장을 교란하고, 전입신고까지 해 주택처럼 사용하는 것이 문제로 지적된 것인데요, 국토부는 2021년 초 건축법에 생숙을 주택 용도로 사용할 수 없으며, 숙박업 신고가 필요하다고 명시를 한 건데요. 그러면서 생숙을 주거로 사용하려면 오피스텔이나 주택으로 용도변경을 하라고 한 겁니다 정부는 생숙의 오피스텔 전환을 위해 2021년 10월 15일부터 올해 10월 14일까지 2년간 바닥난방과 발코니 등 일부 건축기준을 한시적으로 완화하고, 주거 사용에 따른 건축법 위반으로 부과하는 이행강제금도 2년간 유보했던 겁니다.

 

즉 공포한 날 기준으로 이미 분양이 되었거나 준공 후 사용 중인 건축물까지 소급 적용된 것입니다. 투자자들은 그렇다 치고 당시 아파트값이 워낙에 많이 올라 내 집마련은 해야겠고 집값은 계속 오르고 마음은 급하고 결국 아파트대신 살집으로 급히 실거주로 마련한 경우도 많아서 문제가 되고 있는 건데요.

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3. 이행강제금 규모는 공시가격의 10%로, 예를 들어 공시가격이 10억 원짜리 생숙이라면 연간 이행강제금이 1억 원에 달하는 겁니다. 생숙을 집처럼 쓰던 소유자들은 발등에 불이 떨어진 건데요. 전국적으로 생활형 숙박시설은 약 10만 여실 정도가 있다고 합니다. 이 가운데 지난 2년간 생숙을 오피스텔로 전환한 사례는 부산 해운대구 중동의 A호텔 등 1천200실 정도에 불과하며 생숙을 오피스텔로 전환하려면 건축기준에 맞춰 변경을 해야 하는데  주차장, 방화설비 등 기준 맞추려면 건물 구조 자체를 완전히 변경해야 하기 때문에 오피스텔로 바뀐 생숙은 전체의 1% 정도밖에 안 된다고 합니다

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그렇다면 ​​​이행강제금이 뭔데

 

이행강제금은 건축법에만 있는 게 아닙니다. 농지법에도 있고 공정거래에 관한 법률에도 있습니다. 그래서 우리는 건축법상 기재된 이행강제금을 확인할 필요가 있습니다.

​"건축법 제80조(이행강제금)는 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기간을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하 이행강제금을 부과한다."

​한마디로 정부인 국토교통부가 용도에 맞지 않게 사용한 건축주에게 부과하는 과태료입니다.

이행강제금의 특징

이행강제금은 다른 강제집행 절차와는 다른 특징을 가지고 있습니다. 바로 일사부재리 원칙이 적용되지 않는다는 것입니다. 즉, 한번 냈다고 끝나는 것이 아니라 계속해서 반복적으로 부과가 가능하다는 거예요. 이는 이행강제금의 속성이 이미 저지른 행위에 대한 처벌이 아니라 앞으로 이행을 촉구한다는 것이기 때문인데요. 이행강제금액 역시 건축법 80조 1항의 내역입니다. 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 다시 말해 이행강제금 1회당 금액이 시가표준액(주택과 토지를 합친 공시가격)의 10%에 해당한다는 내용입니다. 시가표준액 1억이면 1천만 원. 10억이면 1억이란 소리예요. 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 즉, 이행이 될 때까지 10%씩 1년에 두 번 매년 반복적으로 부과하겠다는 거예요

생숙 이행강제금 대책은 없는 건가

생숙( 생활숙박시설)의 경우 이행강제금을 부과받지 않으려면 두 가지 중 하나를 선택해야 합니다

★ 첫 번째는 오피스텔로의 용도변경 - 하지만 이것은 거의 불가능하다고 위에 말씀을 드렸습니다. 한마디로 생숙과 오피스텔은 건축법상의 기준이 많이 다르기 때문인데요. 특히 주차장 문제는 건물을 뜯지 않으면 해결이 불가능하답니다.

★ 두 번째는 숙박업 신고를 하는 겁니다. -  숙박업 신고를 해야지만 임대료(월세나 전세), 즉 숙박료를 받을 수 있다는 이야기가 되는 건데요, 오피스텔 용도로 변경이 되지 않았다면 그동안 월세나 전세를 주고받았다면 얼른 숙박업 신고는 꼭 해야 이행강제금을 물지 않고 불법으로 간주가 되지 않습니다. 숙박업 영업 신고는 개인으로는 신고를 할 수가 없습니다. 동 건물 내 생숙 소유주 30명을 모아 협동체로 신고를 하면 숙박업 등록이 가능하다고 합니다. 이렇게 되면, 숙박업 등록 관리업체를 통해 월세와 전세금을 받는 것이 가능합니다.

 

요점 : 누군가에게 수익을 목적으로 월세나 전세를 주는 것이 아니고 생숙 소유주가 기거하지 않으면서 집주소를 옮기지 않은 상태라면 가끔 사용하는 것은 괜찮습니다. 그래도 걱정이 되신다면 소유한 건물의 관리소등에 문의를 하시면 생활숙박업으로 등록 가입 가능한 그룹등과 연결을 하실 수 있으니까요 10월 14일이 관리되기 전 이 난관을 잘 해결해 나가시길 바랍니다.